Zgodnie z art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r., zapisy tej ustawy nie znajdują zastosowania m.in. w odniesieniu do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – jest to istotne wyłączenie, którego konsekwencje bywają w praktyce niedoceniane.
Zgodnie z ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 r., obrotowi podlegać mogą m.in. nieruchomości rolne o powierzchni do 2ha. W odniesieniu do takich nieruchomości Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), będący od dnia 1 września 2017 roku prawnym następcą Agencji Nieruchomości Rolnych, może ogłaszać przetargi ograniczone lub nieograniczone. Przetargi przeprowadzane są przez KOWR na podstawie zapisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa z dnia 19 października 1991 r.
Co prawda nieruchomości rolne wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, co do zasady, podlegają w pierwszej kolejności sprzedaży w trybie przetargu ograniczonego, w którym uczestniczyć mogą wyłącznie podmioty takie jak np. rolnicy indywidualni oraz osoby posiadające kwalifikacje rolnicze (w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego), jednakże w przypadku nieznalezienia nabywcy, KOWR może zorganizować przetarg nieograniczony, w którym udział będą mogły wziąć wszystkie krajowe oraz zagraniczne osoby prawne i fizyczne.
W konsekwencji, dzięki organizowanym przez KOWR przetargom nieograniczonym, może dojść do nabycia przez (niebędąca rolnikiem) osobę fizyczną nieruchomości rolnej o maksymalnej powierzchni do 2ha. Ograniczenia ustanowione przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajdą zastosowania (np. ograniczenia takie jak: wymóg posiadania kwalifikacji rolniczych lub zobowiązanie się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie danej gminy). Należy jednak pamiętać, że nawet w odniesieniu do nieruchomości nabytej w drodze przetargu nieorganicznego, KOWR przysługiwać będzie prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od jej nabycia.
Warto nadmienić, iż w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rolnicze przeznaczenie danej nieruchomości ustalać będą decyzje indywidualne: decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego lub (częściej) decyzja o warunkach zabudowy (art. 50 oraz 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.). W szczególności, decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na wykorzystanie nieruchomości na cele budowlane niezwiązane z działalnością wytwórczą w rolnictwie stanowić może podstawę do uznania nieruchomości za nierolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Mateusz Kamm – Radca prawny
